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離婚後に生じやすいトラブル
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なので離婚の際には、慎重に考えなければならない問題です。上げたらキリがない程、悩みはつきません。
不動産は大きな資産である一方、住宅ローンの長期的な支払いが付随するものです。
なので離婚の際には、慎重に考えなければならない問題です。
まずは、不動産の名義や住宅ローンなど現状がどのような権利関係の確認が大切です。
手始めに登記簿謄本などで確認してみましょう。
どのような戦略で付加価値を付け販売していくか？
ドリームハウスでは重点を置き、ご納得頂けるよう不動産売却を行って参ります。
カテゴリに分けて売却ノウハウやコツについて詳しくご紹介しています。
失敗しないように売主の皆様、ぜひご覧ください。
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1．不動産の名義・価格を確認
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土地・建物が誰の名義になっていますか？
もし分からなければ法務局で不動産の登記簿謄本を取得しましょう。
併せて抵当権他が設定されているかも確認してみましょう。
また、不動産の価格も把握する必要があります。
不動産を売却すべきか、住み続けるべきか、またどの時期に売却をするか等。
今後の方針を決めましょう。
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2．住宅ローンの契約内容を確認
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住宅ローンの契約書を確認しましょう。
債務者は誰なのか把握して置く必要があります。
夫婦での購入の場合、次の例が一般的です。
- 夫：主債務者 妻：連帯保証 （収入合算）
- 夫：連帯債務者 妻：連帯債務者 （ペアローン）
- 夫：主債務者 妻：負担なし （単身）
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3．住宅ローン残高を確認
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住宅ローン残高がどのくらいあるかがとても重要です。
売却価格がローン残高を上回るのであれば、売却した際に売却益を得ることができます。
しかし、ローン残高より下回ってしまうと売却損が発生し、不足分を負担をしなければなりません。
アンダーローン(ローンが下回る)の場合
不動産を売却することにより売却益（利益）が発生します。
売却により得た利益を夫婦で分割する方法が最も簡単な手段です。
オーバーローン(ローンが上回る)の場合
売却しても住宅ローンだけが残ることになります。
夫婦のどちらかが住み続けて住宅ローンの支払いを続けるという選択肢もあります。
もちろん売却をせざる得ない状況もあるかと思います。
その場合、住宅ローン残債の支払いをどうするのか検討する必要があります。
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4．不動産を売却する場合
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では売却後、双方が新たな住居に引越しをする場合、どうすればよいのでしょうか？
先述の通りローンが下回った場合は、売却益を財産分与して不動産の処理は完了となります。
しかしローンが上回った場合、残高を一括返済するのが一般的です。
もし支払いの見込みがたたない場合は住宅ローンの完済が不可能ということになります。
なので破産または任意売却という方法を考えなければなりません。
名義変更については可能であれば売却が終わるまでは離婚を待つことをお勧めします。
離婚により氏名・住所変更を行うことにより手続き上の工程が増えます。
登記上の名義も変更する必要があり、出費なども発生します。
離婚による不動産売却で主な場合と注意点を考えてみます。
① 夫婦で住宅ローンがある場合
離婚が成立しても連帯債務の立場はかわりません。
住宅ローンが完済されない限りはその債務を負い続けることになるのです。
もしも連帯保証人の債務を負いたくない場合は売却を完了させる、完済する。
或いは主債務者のみの借入にする以外方法がありません。
但し、銀行の承諾無く名義変更や移転を行うことは一括完済を求められることがありますのでご注意ください。
※住宅ローンを借入時に銀行と交わした契約書に"所有権名義を変更する場合には事前に銀行の承諾を得る"という旨が記載されているはずです。
② オーバーローンが発生する場合
売却損はなぜ発生するのか。主な原因は下記のことが考えられます。
理由１：購入時に諸経費を含めて住宅ローンの借り入れを行う
売却価格を決める際、この諸経費分が足りなくなることが多く見受けられます。
理由２：元利均等による返済
住宅ローンの返済方法は元利均等と元金均等の2種類があります。
元利均等は返済期間の利息も含め均等に支払う関係上、開始から数年の間は元金返済より金利返済の比率が多くなります。
つまり数年の間は利息を優先的に、元金は後々支払う様なイメージになります。
なので若年離婚の場合、元金そのものはあまり減っていません。
理由３：市場価格と景気低下
景気が悪くなると連動して地価や不動産価格が下落します。
あっという間に住宅ローン残高を下回っていたそんなことも起こりうるのです。
ドリームハウスでは不動産に付加価値を付け、どのように販売するか戦略をたてることで、少しでも高く早く売却ができるよう色々なサービスをご用意しています。
③ 近隣に知られず売却をしたい場合
離婚して売却するとなるとお子様にも大きな影響を与えることもあります。
ご案内や訪問させて頂く際、お子様のいる時間帯は避けたい等のご要望も遠慮なくお申し付けください。
販売方法などもご相談しながら行います。
売却後の瑕疵担保についての手間も係らない様、瑕疵担保保険の付与や設備保証サービス、24時間コールセンターなど（有料）ご利用頂けます。
④ 売却せずに妻子が住み続けている場合
離婚後、妻子だけが住み続ける事はよくあります。
しかしここにもリスクが潜んでいます。
夫が支払うのか、妻が支払うのか。
それとも分担するのか。
いずれの場合でも支払いを続けるのが難しい状況に陥ることもあります。
住宅ローンが返済不能になる前に状況がわかっていれば打開策はあるかもしれません。
しかし滞納続くと対策の選択肢はどんどん減っていきます。
ドリームハウスでは不動産に付加価値を付け、どのように販売するか戦略をたてることで、少しでも高く早く売却ができるよう色々なサービスをご用意しています。
そうなる前に、「支払がキツイ・・」と感じたらドリームハウスにご相談ください。
一人で悩まず、まずはご相談ください。
ドリームハウスは経験と成功事例はもちろん。
離婚に伴う不動産売却相談（弁護士相談会）・サポートを行っております。
『不動産にいかに付加価値を付けて、戦略的に販売していくか』
しっかり考え、満足の行く不動産売却を行ってまいります。
お困りごとはなんでもドリームハウスへご相談下さい。